德国大城市房价拐点分析:一个城市最早在2022年就出现房价下跌

多年来,德国大都市的房地产价格均迅速上涨。但这个趋势很快就会结束。专家分析各个城市何时迎来房价上涨趋势转折点。

在过去的一年中,新冠引发的经济下滑并没有影响德国房地产市场:2020年,扣除通货膨胀因素后,德国房产购买价格平均比上年增长9.6%。但是,公寓和房屋价格稳步上涨的时代可能很快就会结束。至少这是德意志银行(DB)市场研究人员的内部预测。

专家们在报告中谈到了所谓的德国房产价格上涨周期的结束:可能全德在2024年就会迎来转折点。但是各地迎来拐点的具体时间不同。

汉堡是当今德国房产最昂贵的城市之一,最近今年的房价一直在大幅上涨。去年的情况也是如此:根据最新数据,2020年在汉堡购买公寓的人平均要比上一年多支付9.7%的费用。每平方米单价上涨了515欧元,达到了5569欧元。

但是,如此大幅度的涨价期可能很快结束:北部城市正处于趋势逆转的边缘。分析说:“近年来,由于人口增长相对温和,以及引入以供应为导向的住房政策,汉堡房价上涨周期可能比其他大都市更早结束。法兰克福” 具体来说,将在2022年迎来房价拐点。

不来梅可能在2023年迎来房价上涨的转折点。原因:供应短缺最早将在2020年就结束了,并且这个大都市的房价本身也相对较低。

慕尼黑仍然是德国住房最昂贵的地区:去年公寓的价格相比上一年平均上涨了6.1%,平均达到每平方米8613欧元。即使是高收入者,也往往负担不起在慕尼黑的住房了。
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专家的模型计算表明慕尼黑房价上涨周期结束的也相对较早。原因:该市正在逐渐失去对投资者的吸引力,进一步的价格上涨可能在2024年结束。

但是,专家的分析并未考虑房产空缺率,由于慕尼黑的空置率接近于零,因此房产上涨周期可能比分析所暗示的要长一些。

斯图加特的房产在德国大都市中排名第五贵。2020年在这里购房,平均每平方米要支付4844欧元,比上一年上涨了约5.1%。

专家认为,慕尼黑房产上涨周期的结束也可能会影响斯图加特。特别是由于斯图加特已经消除了基本的供应短缺,因此,当前的价格上涨周期可能会在2027年结束。

在柏林,去年房价的增幅比2019年要缓和一些,仅飙升了6.7%,而2019年接近10%。但是,目前柏林每平方米均价也快5000欧元了。而专家预测,上涨周期还没有结束,转折点最早也要到20年代后期才会到来。

原因:专家们认为柏林正在走向全球大都市。那里的经济可能会持续几年甚至几十年的强劲增长。经济学家认为,首都已经从领取救济人士的据点发展成为欧洲一流大城市。而且:“人口的增加以及更高的经济实力一起刺激住房需求,尽管租金受监管因素的影响上涨有限,但逆风可能会在一段时间内就过去。”

这一发展也正在影响柏林周边的勃兰登堡州地区:去年与柏林接壤的所有八个地区,房价均以两位百分数的速度上涨,其中波茨坦-米特尔马克地区,去年房价上涨了约25%。在Oberhavel区,一年也上涨了23%。

与德国西部和南部的许多大都市相比,莱比锡房价还是很亲民的:目前每平方米平均房价为2714欧元,较2019年增长15.42%。而且,莱比锡房价上涨趋势至少要持续到2027年。原因:在未来几年内,莱比锡将迁入大量周边地区的移民。

据报道,德国中部约60%的地区,居民数量都在下降。而这些地区的很多居民就是被莱比锡所吸引的,因此,该地区对住房的区域需求可能会继续上升,房价也有望继续上涨。

美因河畔法兰克福的房价目前在德国主要城市中排名第二。平均而言,去年每平方米单价6050欧元,因此比2019年增加363欧元(+ 5.89%)。

但是,至少在2026年,上涨趋势可能会暂时结束。而周边地区的上涨周期却还没结束:经济学家们预计要比市区晚一年。原因:与柏林周边一样,莱茵-美因地区也显示出强劲的人口增长,越来越多的人从大城市迁移到周边地区,因此,法兰克福周边地区房价将至少上涨到2027年。

2020年,杜塞尔多夫和科隆平均每平方米单价分别为4528欧元和4261欧元。预计这两个城市的房价上涨周期可能也要过一段时间才会结束。专家预计到2027年迎来房价拐点。但是这两个城市的周边莱茵-鲁尔地区,房价上涨周期似乎结束得更早,在2024年就会迎来房价拐点。

可以肯定的是:似乎专家的计算为潜在买家带来了新希望。但是,如果您希望未来德国房价大跌,那可能会失望。

因为拐点的到来只是表面房价不会上涨了,并不意味着房价会大跌。而且专家预计,尽管未来十年,德国房价会出现下跌现象,但累积依然有约24%的涨幅。因此,对于有意购房的人来说,还是尽早入手为上策。

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